Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
C’est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier pour un prix supérieur à son coût d'achat.
Ce gain est en principe imposable mais plusieurs exonérations peuvent s'appliquer selon la nature du bien, le montant de la cession et la durée de détention.
Quelles sont donc les différentes exonérations possibles ?
Nous allons voir les plus fréquemment appliquées.
Tout d’abord, parlez-nous de la vente de la résidence principale
La plus-value portant sur la vente de la résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.) est donc exonérée de tout impôt.
Toutefois, Il doit s'agir de l’habitation habituelle et effective du vendeur, c'est-à-dire celle qui est occupée la majeure partie de l'année.
Le logement doit constituer la résidence principale au moment de la signature de la vente ou de sa mise en vente si le vendeur a déménagé avant la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Enfin, la vente de l’ancienne résidence principale d’une personne placée en EHPAD ou dans un établissement pour adultes handicapés peut également être exonérée à la condition que la vente soit faite dans les deux ans du placement, que les revenus de la personne ne dépassent par certains plafonds (29 756 euros pour la 1ère part de quotient familial), que la personne ne soit pas imposable à l’impôt sur la fortune et que le logement n’ait pas été loué.
La vente de la résidence secondaire est-elle également exonérée de tout impôt sur la plus-value?
Oui, mais à certaines conditions :
- Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui précédent la vente, et le prix doit être utilisé pour acheter ou construire son habitation principale dans un délai de 2 ans qui suit la signature de l’acte de vente.
Des déclarations sur l’honneur doivent être mentionnées dans l’acte de vente et dans l’acte d’acquisition.
Le vendeur qui ne remplit pas ces conditions sera imposable s’il réalise une plus-value sur la vente de sa résidence secondaire, à moins qu’il puisse bénéficier des autres cas d’exonérations.
Alors quels sont les autres cas d’exonération ?
La vente d’un bien dont le prix n’est pas supérieur à 15 000 euros.
La vente d’un bien par une personne non-résident en France sous certaines conditions.
La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
Et la vente par une personne titulaire d’une carte d’invalidité ou d’une pension de vieillesse : elle ne doit pas être soumise à l’impôt sur la fortune et l’exonération n’est accordée que si ses ressources ne dépassent pas un certain plafond (12 679 euros pour la première part de quotient familial pour 2025),
Et si je suis imposable, comment se calcule l’impôt que je vais devoir payer si je réalise une plus-value ?
L’impôt va s’appliquer sur la différence entre le coût de l’acquisition et le prix de vente du bien déduction faite de la commission d’agence et des frais liés à la vente (diagnostics, syndic...etc.)
Le prix d’acquisition retenu sera le prix de vente ou la valeur mentionnée dans l’acte de donation ou succession.
Le prix d’acquisition pourra être majoré des frais liés à l’achat et des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) pour leur montant réel justifié par la production de factures d’entreprises ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
La plus-value sera diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
Sur le montant de la plus-value imposable, il sera appliqué les prélèvements sociaux au taux de 17,2% et l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%.
