LES QUESTIONS A SE POSER AVANT DE VENDRE UN BIEN LOUE
Aujourd’hui, nous allons voir ensemble quelles sont les précautions à prendre avant de mettre en vente un bien immobilier qui est loué.
Mon logement est loué, je veux le vendre non occupé/libre, quelle sont les démarches à faire auprès de mon locataire ?
1°) Je veux vendre mon logement qui est loué sans le locataire, puis-je lui demander de déménager quand je le souhaite ?
Non, c’est la loi qui fixe les règles en la matière.
Si le bien est loué nu, le bailleur ne peut adresser un congé à son locataire que dans les 6 mois avant la date anniversaire du bail.
S’il ne souhaite pas attendre la fin du bail, il devra vendre le bien loué et ce sera à l’acquéreur de donner congé au locataire pour y habiter.
Pour rappel, le bail est principe conclu pour 3 ans sauf si le bailleur est une société ; sa durée est alors de 6 ans.
Le congé doit comprendre une offre de vente, c’est-à-dire qu’il doit indiquer le prix et les conditions de la vente proposée.
Le locataire bénéficiera alors d’un droit de priorité d’achat par rapport à tout autre candidat acquéreur.
Il disposera d’un délai de deux mois pour donner sa réponse au propriétaire.
S’il souhaite acheter le bien, le locataire aura deux mois à compter de sa réponse pour acquérir le logement.
S’il a recours à un prêt, le délai sera de quatre mois.
Si le locataire ne veut pas ou ne peut pas acheter le logement, il devra quitter les lieux à la fin du bail.
2°) Il y a-t-il un formalisme particulier à respecter ?
Oui, le congé du bailleur et la réponse du locataire doivent, à peine de nullité, être adressés par courrier recommandé avec accusé de réception, remis en main propre contre décharge ou par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (ex huissier de justice).
3°) Et si le logement est loué meublé, le locataire est-il également prioritaire pour acheter le bien ?
Non, contrairement au locataire d’un logement nu, le locataire d’un logement meublé ne dispose pas d’un droit de priorité d’achat. Le propriétaire n’est donc pas tenu de lui proposer d’acheter le bien.
Le bail meublé est conclu pour une année renouvelable.
Si le bailleur souhaite vendre son logement sans le locataire, il pourra lui demander de quitter les lieux trois mois avant la fin du bail.
Le congé doit également être adressé par courrier recommandé, remis en main propre ou par un commissaire de justice.
Le locataire devra avoir déménagé à l’expiration du bail.
4°) Est qu’un propriétaire est obligé de notifier un congé à son locataire lorsqu’il entend vendre son logement ?
Non, le propriétaire peut décider de vendre le logement loué à un investisseur et, dans ce cas, il ne sera pas tenu d’adresser un congé à son locataire.
Celui-ci ne disposera donc pas d’un droit de priorité d’achat même si le logement est loué nu.
5°) Est-ce que l’acquéreur qui achète un bien loué peut reprendre son logement après son achat pour en faire sa résidence principale ?
Oui, mais si le bail arrive à échéance moins de deux ans après la date d’achat, le locataire pourra encore rester dans le logement pendant deux ans.
Si la date anniversaire du bail est supérieure à deux ans au moment de la signature de la vente, le locataire devra avoir déménagé à l’expiration du bail.
