DÉJOUER LES PIÈGES DE LA VENTE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE ET DE SON RACHAT AU MOMENT DU DIVORCE
Comment déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce ? est-ce que l’un des époux peut vendre seul le logement familial ?
L’un des époux ne peut pas vendre le logement familial sans l’accord de son conjoint, quand bien même il en serait seul propriétaire.
Le code civil dispose que la vente du logement familial nécessite l’accord des deux époux pendant le mariage et tant que le divorce n’est pas prononcé.
Est-ce que l’époux qui a quitté le logement familial peux bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value au titre de la résidence principale ?
Pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value, le bien immobilier doit constituer la résidence principale au moment de la vente.
Mais l’administration fiscale accorde le bénéfice de cette exonération à l’époux ayant quitté le domicile avant la vente, dès lors que la vente intervient dans l’année qui suit la mise en vente du bien et que la vente est motivée par le divorce.
Est-ce que l’époux qui a payé des sommes à la place de son conjoint peut se faire rembourser sur le prix de vente ?
La séparation du couple entraine l’établissement des comptes et chiffrages de ce qui revient à chacun.
Si l’un des époux a assumé des dépenses à la place de l’autre, il pourra, dans certains cas, en demander le remboursement sur le prix de vente.
Est-ce que la vente du bien avant divorce permet de réduire le coût du divorce ?
Il n’y a aucune incidence pour les époux mariés sans contrat de mariage ou sous un régime de communauté conventionnelle, car la convention de divorce comprendra le prix de vente en lieu et place du bien immobilier, quand bien même les époux se seraient déjà partagé le prix de vente.
Pour les époux mariés sous le régime de la séparation des biens, la vente avant le divorce permettra d’éviter de payer une taxe appelée droit de partage sur la valeur du bien, sous réserve que chaque époux perçoive le prix correspondant au pourcentage de propriété du bien et qu’il n’y ait pas de comptes à faire entre eux.
Enfin, est-ce qu’un époux peut acquérir seul un bien immobilier pendant l’instance en divorce ?
Un époux marié sous le régime de la séparation de biens peut acheter seul puisque les patrimoines des époux sont indépendants.
En revanche, sous un régime communautaire et lorsque les époux n’ont pas fait de contrat de mariage, le logement acquis par l’un risque d’entrer en communauté ce qui confèrerait à l’autre époux des droits sur ce bien.
Plusieurs techniques permettent d’éviter cette situation ; la nature de la procédure de divorce influencera notamment le choix de la méthode à retenir.
La question du financement de l’acquisition doit également entrer en considération.
Ainsi, si le bien doit être acquis avec des fonds provenant d’une donation familiale, l’autre époux n’aurait aucun droit sur le bien.
Si, au contraire, il est nécessaire de recourir à un emprunt bancaire, l’établissement financier pourrait exiger l’accord du conjoint ; et si le divorce n’était finalement pas prononcé, le prêt constituerait une dette commune.
Enfin, si la nouvelle acquisition s’envisageait avec une tierce personne, il pourrait être judicieux de recourir à une société civile immobilière (SCI) pour éviter par exemple que cette tierce personne ne se retrouve en indivision avec l’autre conjoint, notamment en cas de décès avant que le divorce n’ait abouti.
