Qu’est-ce que la location meublée ?
C’est le fait de louer un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l’habitation (literie, couette, couverture, tables, sièges, plaques de cuisson...etc).
Qu’est-ce que la SCI ?
La SCI est une société qui doit exercer une activité civile et qui est en principe soumise au régime de l’impôt sur le revenu.
Chaque associé doit déclarer les revenus perçus par la société au prorata de son pourcentage de détention dans le capital social dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.
Fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité commerciale et est assujettie au régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Ainsi, par principe, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, ne peut pas pratiquer la location meublée mais doit pratiquer de la location nue.
Quelles sont les risques à pratiquer de la location meublée avec une SCI à l’impôt sur le revenu ?
Si les associés se risquent à pratiquer de la location meublée, les revenus tirés de cette location meublée seront taxés au régime de l’impôt sur les sociétés sans pouvoir bénéficier de ses avantages comme l’amortissement de la valeur du bien ( c’est-à-dire, la déduction des bénéfices d’une quote-part de la valeur du bien échelonnée sur plusieurs années).
En conséquence, l’acquisition immobilière via une SCI pour louer en meublé sur des plateformes internet type Airbnb est déconseillée.
Quels sont les exceptions possibles ?
Si les revenus tirés de la location meublée ne dépassent pas 10% des autres revenus de la société (c’est-à-dire 10% des recettes totales hors taxes) et que l’activité de location meublée est occasionnelle, les associés de la SCI pourront bénéficier du statut de loueur en meublée non professionnel.
Le seuil de 10% s’apprécie année par année.
La location meublée doit être de courte durée et ne pas se renouveler sur plusieurs années.
Cette solution est donc précaire et incertaine.
Quels sont les autres solutions possibles ?
L’option pour l’impôt sur les sociétés :
La SCI peut opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés dès sa constitution ou en cours de vie sociale.
Cette option est irrévocable et s’appliquera à tous les revenus de la société.
En cas de revente, le régime des plus-values des particuliers qui prévoit une exonération progressive de l’impôt ne sera pas applicable puisque c’est le régime des plus-value professionnelles qui le sera. Ce dernier est bien moins favorable au contribuable.
Les associés ne pourront pas occuper gratuitement les biens de la société.
La société doit tenir une comptabilité et effectuer un bilan annuel.
Ce régime n’est donc pas toujours le plus adapté à une acquisition familiale.
La location nue par la SCI à une société commerciale qui pratiquera la sous- location meublée :
Si la SCI est propriétaire du bien destiné à la location meublée, il est possible de conclure un bail de location nue entre la SCI et une société commerciale (SARL, SAS, EURL…etc.) qui pourra sous-louer le bien en bénéficiant du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel ou professionnel en fonction des recettes tirées de l’activité (seuil de 23 000 euros ou 50 % des revenus du foyer fiscal).
La société commerciale devra être propriétaire du mobilier loué et l’avoir inscrit à son bilan.
La transformation de la SCI en une SARL familiale pour exercer uniquement de la location meublée :
Il est également possible de transformer la SCI en une SARL de famille pour pouvoir continuer à pratiquer la location meublée tout en étant soumis au régime de l’impôt sur les revenus.
Par définition, la société doit être conclue entre membres d’une même famille ou assimilés, c’est-à-dire entre personnes parentes en ligne directe (parents et enfants), ou entre frères et sœurs, ainsi qu’entre conjoints ou partenaires liés par un PACS.
L’activité exercée doit être exclusivement commerciale : sont exclues les locations nues et la mise à disposition gratuite au profit des associés.
L’option doit être validée à l’unanimité par l’ensemble des associés.
Contrairement à la SCI, le gérant majoritaire sera assujetti aux cotisations sociales même en l’absence de rémunération.
La SARL devra tenir une comptabilité et un bilan.
Le coût de fonctionnement sera supérieur à celui d’une SCI. Il faut donc que les revenus tirés de la location soient d’un certain montant pour que l’opération soit rentable.
